Gayrimenkulün değerini aşan bir tutar için ipotek nasıl alınır?

Bankaların satın alınan mülkün değerini aşan ipotek vermesi nadirdir. Ancak bazı durumlarda, özellikle onarımlar veya diğer kredilerin kapatılması için ek fonlara ihtiyaç duyulursa bu mümkündür. Bankaların genel olarak mülk değerinin %80'inden fazlasının finansmanını onaylamadığını ancak istisnaların da bulunduğunu anlamak önemlidir. Büyük miktarda ihtiyacınız varsa ne yapmalısınız?

Büyük miktarda ipotek nasıl alınır

Bazen gayrimenkul satın alırken piyasa değerinin üzerinde bir miktara ihtiyaç duyabilirsiniz. Bunun nedeni onarım ihtiyacı, emlakçı veya noter hizmetleri için ödeme yapılması veya diğer borç yükümlülüklerinin kapatılması olabilir. Ancak bu tür talepler bankalar tarafından nadiren karşılanıyor ve böyle bir kredi alabilmek için belirli şartların yerine getirilmesi gerekiyor.

Mülk değerinin %80'ini aşan bir tutarda ipotek ne zaman mümkündür?

Konut kredisi vermeden önce bankalar, kredi tutarının mülkün değerine oranını gösteren Kredi/Değer (LTV) oranını değerlendirir. Bankalar kural olarak mülkün piyasa değerinin %80'inden fazlasına ipotek vermemektedir. Örneğin bir evin maliyeti 200.000€ ise maksimum kredi tutarı 160.000€ olacaktır.

Bu limit, gayrimenkul ipoteği verirken %80'in aşılmamasını tavsiye eden 22 Nisan 1995 tarihli Bakanlıklar Arası Kredi ve Tasarruf Komitesi'nin (CICR) kararına dayanmaktadır. Ancak bu kural zorunlu olmayıp, haklı sebeplerin bulunması durumunda bankalar %80'in üzerinde, hatta bazen %100'ün üzerinde ipotek verebilmektedir.

Gayrimenkulün değerinden daha yüksek bir tutarda ipotek alabilmek için gerekenler

Gayrimenkulün değerinden daha yüksek bir tutara ipotek almak teorik olarak mümkün olsa da bunun için bir takım şartların yerine getirilmesi gerekiyor. Her şeyden önce banka, mülk değerlemesi ve borçlunun mali durumu gibi standart gereklilikleri kontrol edecektir. Banka daha sonra kredi tutarını artırmak için zorlayıcı nedenlerin bulunduğundan emin olmalıdır.

Örneğin bu gibi durumlar şunları içerebilir:

• mülkün onarımı veya modernizasyonu için ek fon ihtiyacı;
• krediye emlakçının, noterin masraflarını veya satın almayla ilgili diğer masrafları dahil etme arzusu;
• ipotek alırken aynı zamanda diğer kredileri veya borçları geri ödeme ihtiyacı.

Bu sebeplerin ipotek sözleşmesinde belgelenmesi ve detaylandırılması gerekir. Örneğin, daha büyük bir meblağ ihtiyacını doğrulamak için yenileme çalışmaları veya yüklenicilerle yapılan sözleşmeler için tahminler sunmak gerekir.

Mülkün değerinden daha yüksek bir tutarda ipotek verilmesinin ek garantileri ve riskleri

Gayrimenkulün değerini aşan bir tutarda ipotek alınması bazı riskleri beraberinde getirir ve banka için ek teminatlar gerektirir. Bankalar kredi koşullarını sıkılaştırabileceği gibi ek koruma tedbirleri de talep edebilir.

Bankadan ek teminatlar

Kredinin ödenmeme riski arttıkça banka aşağıdaki gibi ek teminatlar talep edebilir:

• mülkün değerini aşan bir tutar için ek sigortanın tescili;
• asıl borçlunun iflası durumunda borcu geri ödeyebilecek garantörlerin çekilmesi;
• Ek güvenlik sağlamak için başka bir mülk üzerine ikinci bir ipotek kaydedilmesi.

Artan riskler ve gereksinimler nedeniyle bankalar bu tür işlemleri nadiren kabul ediyor ve onay süreci daha karmaşık olabiliyor.

Vergi denetimlerinin riskleri

Gayrimenkulün değerinden daha yüksek bir bedel karşılığında ipotek alan borçlular ek vergi incelemesine tabi tutulabilir. IRS, daha büyük bir kredi almak için mülk değerlerinin şişirildiğinden şüphelenebilir, bu da bir soruşturmaya ve dolandırıcılık suçlamaları veya resmi belgelerde yanlış bilgi dahil olmak üzere olası yasal sonuçlara yol açabilir.

Daha fazla para kazanmanın alternatif yolları

Gayrimenkulün değerinin üzerinde bir bedelle ipotek almak yerine alternatif finansman seçeneklerini değerlendirmek isteyebilirsiniz. Bazı bankalar, gayrimenkul satın alımını gerekli masraflarla birleştiren özel kredi ürünleri sunmaktadır:

• Satın al ve yenile ipoteği yalnızca mülkün fiyatını değil aynı zamanda yenileme çalışmalarının maliyetini de kapsar;
• Bir satın alma ve likidite ipoteği, bir satın alma işlemiyle ilgili çeşitli maliyetleri karşılamak için ek fon sağlar.

İlk durumda, kredi tek bir miktarda değil, iş tamamlandıkça parçalar halinde verilir ve bu da uygulamanın kontrol edilmesine yardımcı olur. İkinci durumda, genellikle ek teminat olarak rehin verilecek ikinci bir mülke ihtiyaç duyulur.

Bu nedenle, büyük miktarda bir kredi almanız gerekiyorsa, dikkatli bir şekilde hazırlanmanız, tüm masrafları onaylamanız ve vergi denetimleriyle ilgili riskleri ve bankaya karşı ek yükümlülükleri dikkate almanız önemlidir.