İtalya'da gayrimenkul satın almakla ilgili her şey - dolandırıcılara kanmamak ve riskleri en aza indirmek.

Все о покупке недвижимости в Италии

İyi günler sevgili okurlarımız ve İtalya'da mülk satın almak isteyenler!

Ligurya'daki Rus emlak acentemiz "Studio Immobiliare Russo" SRL, San Remo şehrinde bulunmaktadır ve Ligurya emlak satış pazarında, satın alma, villa, ev, apartman ve apartman kiralamalarında başarıyla çalışıyoruz. Ligurya bölgemiz örneğini kullanarak İtalya'daki gayrimenkulle ilgili temelleri özetlemeye çalışacağım.

Benim adım Alexey Azarov, Rusça konuşan nüfus için emlak ajansımızın ortak sahibiyim ve sadece İtalya'da gayrimenkul satın almaya değinmek istiyorum, bu makale burada , aynı zamanda nasıl düşmeyeceğine de değinmek istiyorum. vicdansız emlakçıların ellerine. Nasıl dolandırıcıların elinde olmazsınız, İtalya'da gayrimenkul alma, satma ve kiralama oyunun kuralları nelerdir? Yukarıda yazdığım gibi Ligurya'dayız ve çiçekli topraklarımıza aşık olan herkese adım adım bilgi, hızlı bir rehber veya dedikleri gibi bir hile sayfası yazacağım))) Başlayalım ....

İtalya'da mülk satın almak için bir fikir var - harekete geçme zamanı.

Her şey, her zaman olduğu gibi, Pazar sabahı erken saatlerde bir fikirle başlar veya tam tersi, Ligurya'da bir villa veya daire satın almış arkadaşlarla akşam yemeğinde başlar. Siz, emlak alıcılarının diğer %95'i gibi, çevrimiçi olacak ve istediğinizi bulmak için gece gündüz geniş arazilerde gezineceksiniz. Öncelikle sitelere bir göz atalım. Örneğin biz başladığımızda Ligurya'da çok az emlak sitesi vardı, şimdi bir süre sonra çok sayıda emlak sitesi var. Acentelerin web sitelerinde nelere dikkat etmelisiniz:

Ligurya'da şirket ofisi

1) Bu Rus emlak şirketinin Ligurya'da ve genel olarak İtalya'da gerçek bir ofisi var mı - yoksa sadece villa, daire, ev ve apartman satıyorlar mı? Bu önemli - nedenini açıklayacağım: Ligurya'da bizim için çalışan bir emlakçı mülkü hakkında her şeyi bilmelidir. Moskova'da oturuyorsa ve 3.000.000 Euro'ya bu villayı görmediyse, yanlış bilgi alma olasılığınız yüksek. Madem İtalyan acentesini arayacak, o zaman belki bu acente bu villayı başka bir acenteden aldı vb. Sonuç olarak, Moskova'daki bir emlakçının tam bir resmi yok - hem bilgi hem de yasal. Taşınmazın takyidat veya başka bir imkanı olup olmadığını bilmiyor, ancak belgeler ve daha sonra hukuki tarafı hakkında. Bir emlak acentesinin İtalya'da ofisi ve gerçek canlı acenteleri olmalıdır, aksi takdirde güvenliğiniz ve işlemin garantileri risk altındadır.

Örneğin, kendiniz düşünün - Süper Şirkette çalışan yönetici Masha, size panoramik deniz manzarası, dört yatak odası, yemyeşil bir bahçe ve uzun zamandır beklenen sessizlik vaat ediyor. Ancak Masha, deniz manzarası olmasına rağmen köşeli olduğunu bilmiyor ve çevre için başka bir alanda güzel bir fotoğraf çekildi. Masha, dördüncü odanın yasadışı olarak yapıldığını bilmiyor, çünkü mal sahipleri, komündeki yeniden yapılanmayı onaylamadan bölmeyi yıktı ve son olarak, Masha, pencerelerin altındaki yolun ve motosikletlerden gelen kükremenin oda üzerinde kötü bir etkisi olduğunu düşünmüyor. sakinlerin refahı ve yeraltı suyundaki yakıt ve yağlayıcılar - kuruyana kadar bir zamanlar yemyeşil olan bir bahçeye ((((.

Herhangi bir ajansın görevi satmaktır, evet! Bizimki gibi ajanslar arıyorlar ve onlarla çalışmak istiyorlar. Bütün bunlar harika, ancak hizmetlerin kalitesi keskin bir şekilde düşüyor, çünkü zaten Moskova veya Habarovsk'tan başlangıçta yanıltılmış olabilirsiniz. BU NEDENLE İTALYA'DA GAYRİMENKUL OFİSİNİN OFİSİ ZORUNLUDUR .

Satılık ve kiralık sahte ilanlar

2) Yaygın bir "ördek", sitede zaten satılmış lüks villalar, evler, apartmanlar veya apartmanlar yayınlamaktır. Şema basit ve dünya kadar eski. Vicdansız ajanslar zaten satılmış ve en kötü durumda - sitede var olmayan nesneler sergiliyor. Siz müşterileri cezbetmek için genellikle fiyatı iki katına çıkardı. Örneğin vicdani kurumlar, satılıp satılmadığını her zaman parti üzerinde belirtir. Yani sadece "bozuk" linkler üretmemek ve internetteki pozisyonlarını kaybetmemek için bu tür reklamları siteye bırakırlar. Burada kesinlikle yanlış bir şey yok, hemen görüyorsunuz - SATILDI. Ancak yöneticiyi ararsanız ve sadece görüşme sırasında nesnenin satıldığını öğrenirseniz, birçok soru ve yanlış anlama ortaya çıkar. Neden kaldırmamışlar, satıldığı sitede belirtilmemiş. Ve elbette, size hemen daha az çekici olan başka seçenekler sunulur. Bununla birlikte, doğruluk adına, her şeyin olabileceğini ve sezonun zirvesinde insanların reklamı kaldırmayı veya "satıldı" kutusunu işaretlemeyi unutabileceğini not ediyoruz. Ancak çoğu zaman, sitede bu işaret olmadan zaten satılmış mülklerin bulunması, mülk sahipleriyle çalışmayan bir ajansla, ancak birisinin hala eski reklamlarının alakalı olduğunu bilmeyen diğer ajanslarla iş yaptığınız anlamına gelir. .

İtalya'da emlakçı olarak çalışma izni

3) İtalya ve Ligurya'daki Vicdanlı Rus emlak acentelerinin web sitelerinde şirketin yasal adını, vergi mükellefi numarasını, emlak faaliyetlerinde bulunma hakkı için lisans numarasını, kayıtlı sermayeyi belirtmeleri gerekmektedir. Örneğin, bunun gibi:

Aksi takdirde, İtalya'da SATIŞ HAKLARI YOKTUR . Bu kanundur. Rusya'da şube açmış ajansların da bu bilgileri belirtmesi gerekiyor, ne yazık ki çok az kişi bunu biliyor (((. İtalya'da bu kuralı ihmal ettikleri için ülkede yasa dışı gayrimenkul satan şirketler de ağır para cezasına çarptırılıyor ve kapatılıyor). dolandırıcı siteler kapatıldığı için, kim uyarılırsa uyarılırsa, bu tür faaliyetler için lisansı olmayan siteler tehlikelidir çünkü İtalya'da gayrimenkul alırken kötü bir takım koşullar olması durumunda dava edecek kimse kalmaz ve sizi, (Emlakçı ile görüştükten sonra hemen ruhsat isteyin. Tereddüt etmeye başlarlar ve vermezlerse, iyi bir mülkleri olsa bile, onlarla çalışmayı güvenle bırakabilirsiniz. Güvenliğiniz daha önemli.

Emlakçı komisyon ödemesi

4) Sitede yer alan ödül ile ilgili bilgiler de önemlidir. Yine, vicdansız “yeniden satış” ajansları, bir işlem durumunda müşteriyi ödül hakkında hemen bilgilendirmekten hoşlanmazlar. Ve ancak o zaman, işlemin sonuçlanması sırasında, sizin için hoş olmayan sürprizler ortaya çıkmaya başlar. Hepsini sırayla alalım. İtalya'da satıcı ve alıcı, emlak acentesine toplam işlem tutarının %3'ünü öder. Yani, Ligurya'daki bir villanın maliyeti 1.000.000 Euro ise, 30.000 Euro ödeyeceksiniz ve işte ilk "pusu" - PLUS IVA. Ödüller hakkında yazarlar veya konuşurlarsa, bu küçük ve zor ödeme anı hakkında her zaman sessiz kalırlar. İtalya'da IVA, Rusya'daki KDV'nin bir benzeridir, %22'ye eşittir, bu da bu 30.000 Euro'ya hala 6.600 Euro ödemeniz gerekeceği anlamına gelir. Toplam 36.600. Miktar az değil anlayacağınız, ev için ofis malzemesi almak yeterli.

Ancak bu sorunun yarısı, genellikle Moskova'daki ajanslar, kar elde etmek için kendilerini işlemden% 7 + KDV'ye kadar tarife beyan ediyor. İtalya'da acentenin %3 aldığını bir kez daha hatırlatmama izin verin. Hepimiz anlıyoruz: elbette herkesin para kazanması gerekiyor, ancak aramızda, 36.600'e ek olarak,% 7'lik bir 48.800 (yine 1.000.000 avroya villa alıyoruz) fazla ödeme zaten çok ciddi bir miktar. Müşteriler bize, bazı şirketlerin müstakbel müşterilerinden onlarla tanışmaları ve nesnelerin etrafından dolanmaları için 1.000 Euro veya daha fazla ücret almayı nasıl başardıklarına dair hikayelerle geldiler. Bu bana büyük bir ihlal gibi görünüyor, çünkü daha sonra bir ajanstan gayrimenkul satın alırsanız, o zaman tanka koydukları şey sadece 100 Euro'dur, o zaman yüzlerce kez ödeyeceklerdir. Ve satın almadıysanız, iyi çalışmadıkları veya hiçbir şeyi beğenmediğiniz anlamına gelir, bu da olur. TRANSFER VE GÖRÜŞMELER İÇİN ÖNCE PARA VERMEYİNİZ.

Sitelerdeki ana ve kilit noktalar hakkında sanırım, dedi. O halde emniyet kemerlerimizi bağlayalım ve İtalya'nın Ligurya bölgesine gidelim!

Ligurya'ya nasıl gidilir?

İtalya bölgesine zaten karar verdikten sonra, "C" tipi turist vizesine başvurmanız, uçak bileti almanız ve otel rezervasyonu yaptırmanız gerekir. Ligurya, Fransa'nın Cote d'Azur sınırına yakın bir bölgedir ve San Remo'ya en yakın havaalanı örneğin Nice'dedir. Ayrıca elbette Milano veya Cenova'ya uçabilirsiniz, ancak şehrinize seyahat etmenin anlamı aynıdır. Birçoğu Nice havaalanından San Remo, Bordighera, Ventimiglia'ya nasıl gidileceğini bilmiyor. Temel bilgilerle basit başlayalım. Avrupa'daki herhangi bir havaalanına vardığınızda, her zaman şunları yapabilirsiniz:

• Araba kiralamak

• trenle gitmek

• bir otobüs bileti satın alın

Nice'de Terminal 1 veya 2'ye vardıktan sonra aynısını yapabilirsiniz. Araç kiralama ofisi, otobüsler gibi ikinci terminalde yer almaktadır. Otobüsle Ventimiglia'ya bilet alabileceğiniz tren istasyonuna gidebilirsiniz, tren daha ileri gitmez. Ve Ventimiglia ile tüm İtalya'yı dolaşabilirsiniz, asıl mesele tren istasyonlarının olmasıdır. Örneğin, Ospedaletti'de tren istasyonu yoktur ve bu nedenle Bordighera veya San Remo'ya gelmeniz gerekir.

Nice'de araba kiralamak da basit bir konu, yanınızda sadece bir kredi kartı ve uluslararası bir ehliyet sahibi olmanız yeterli. Önceden rezervasyon yaptırmak daha iyidir. Arabanın kendisine dikkat edin, yıkanmalıdır. Gövde üzerinde çizikler veya kusurlar varsa, bunu derhal makbuzda belirtin, aksi takdirde, sonuç olarak, karttan bloke ettiğiniz tutarın tamamı iade edilmeyebilir. Bu, Fransa'daki Côte d'Azur'da yaygın bir uygulamadır.

Düzenli otobüsler de Nice şehrinin ikinci terminalinden kalkmaktadır. Oradan Ventimiglia veya San Remo'ya bir bilet alabilirsiniz. Otobüsler her yarım saatte bir kalkmaktadır.

Ligurya'daki emlakçılarla ilk toplantı - dikkat etmeniz gerekenler

Yorucu bir uçuştan, bir otel veya arkadaş gezisinden sonra Rusça konuşan emlakçılardan randevu alırsınız. Her zamanki sosyallik, nezaket ve tüm nesneler hakkında yüzde yüz bilgiye ek olarak, Ligurya'da ve genel olarak İtalya'da iyi bir emlakçı İtalyanca'yı iyi bilmelidir. Onsuz, müzakereler gerçekçi değildir. Ajansta bir ofisin varlığı hakkında size zaten yazmıştım. Yani, yerinde zaten nerede olduğunuz belli olacak. Çoğu zaman, düzinelerce ülkeyi tek bir sitede aynı anda barındıran şirketler, İtalyan ajanslarıyla şüpheli müşteri hizmetleri anlaşmaları imzalar. Ve tercüman Zina bir iki saatliğine emlakçı olur.

Emlak ofislerinde, en göze çarpan yerde, her zamanki gibi, bu tür faaliyetler için aynı lisans askıda kalıyor.

Ancak: çoğu zaman bir İtalyanla evlenen Rus kızlarımız, lisansı temelinde kendi ajanslarını onunla açarlar. Burada suçlu bir şey yok, çoğu bunu yapıyor. İtalyanlar bunu hep kendi aralarında yapıyorlar.

Ligurya gayrimenkullerinin denetimleri ve sunumları

Ayrıca, plana göre hareket etmek çok önemlidir. Çoğu zaman emlakçılar sitede 2 ay boyunca seçtiklerinizin hiçbirini beğenmediğinizi görünce, resimlerin yalan olduğu ortaya çıkınca ve Photoshop biraz daha mütevazı kullanılabilir diye sizi almaya başlıyorlar. "Ama bir yerde daha arayabilirsin" gibi ifadelerle dağların ve vadilerin içinden. Derhal diyorum - MUCİZELER OLAMAZ . Yani, elbette var ama önceden kararlaştırıldı))) Oraya gitmeye değmez, nerede olduğunu bilmiyorum. Şahsen, sinirlerinizi ve en önemlisi - zamandan tasarruf etmeyi tercih ederim. Bir saat içinde birdenbire 4 yeni villa veya birkaç daire bulmak gerçekçi olmadığı için daha da iyi. Varsa neden hemen ihraç edilmediler? Belki çok seçici yazıyorum ama müşterilerimiz hiçbir şeyden ilham almadığında, örneğin bir mola veriyoruz, tüm bilgileri gönderiyoruz ve yeni randevular alıyoruz.

İtalya'da gayrimenkul için yasal belgeler

uraaaaaaa!!! Sonunda Ligurya'da harika bir villa veya geniş daire beğendiniz, sırada ne var? Ardından, belgelerin yasal saflıklarını kontrol etmeniz gerekir ve burada her zaman olduğu gibi emlak acenteniz önemli bir rol oynar, tüm işlem buna bağlıdır. Tüm belge paketini önceden kontrol etmenizi ve acenteden bağımsız olarak her şeyin yolunda olup olmadığını noterden kontrol etmenizi tavsiye ederim. Ama burada bile bir makalede anlatamayacağım birçok küçük şey var. Ancak şunlara dikkat edin:

  • doğru planlama;
  • bina kodları;
  • enerji sınıfı;
  • ne kadar vergi ödersiniz;
  • kat mülkiyeti kuralları;
  • satıcı tarafından tüm borçların ödenmesi;
  • yükümlülükler.

Liste oldukça uzun tabii ki, ama asıl olanın adını verdim. Takyidat varsa hangilerinin açıklığa kavuşturulması gerekir, ipotek veya gayrimenkul rehnedilmişse endişe edilecek bir durum yoktur. Noter tasdiki sırasında, bu takyidatlar geri ödenir. Ama UZO FRUTTO (usufrutto) varsa, tetikte olun.

Evin veya dairenin düzenine çok dikkat edin. En son kadastro ekstresine uygun olmalıdır. Duvarların sınırları gerçeklikle örtüşmüyorsa, bunu çözmeniz gerekir veya bu hızlı bir yeniden geliştirme sürecidir veya yıllarca uzar. VEYA YENİDEN PLANLAMA SÜRECİ HİÇBİR ZAMAN YASAL OLAMAZ.

Evde Metratura veya nasıl aldatabilecekleri

Bazen, her zaman tuzaklar olduğu için, belirli bir villa veya dairenin görüntüsünün tam olarak ne olduğunu tam olarak kontrol edene kadar bilemeyiz. Ancak müşteri bir villa veya daire satın alma niyetini kesin olarak ifade eder etmez, sayaçlar da dahil olmak üzere hemen her şeyi sıkı bir şekilde kontrol etmeye başlarız. Size nüansların ne olduğunu söyleyelim.

Ligurya bölgesi dağlık bir bölgede yer alır ve bu topraklar burada "Tarım Arazileri" olarak belirlenmiştir, tabi ki tamamı değil, ana kısmı. Bu nedenle Ligurya'da villa ve evlerin %95'i şu şekilde inşa edilmiştir: üst kat konut alanı, alt kat saman ve traktörler için konut dışı bir alandır. Bu nedenle, eviniz 300 m2 ise, çoğu zaman en az yarısı "ikamet dışı alan" olarak kabul edilir. Ve villada 5 yatak odası görürseniz, noterde resmi olarak sadece iki yatak odasının göründüğü bir belge imzalamanız oldukça olasıdır. İtalyanlar elbette alt kısımda güzel mermer salonlar ve yatak odaları yaparlar. Ancak resmi olarak bu, herkes yapsa da yapılamaz. Ligurya'da kabul edilen yasa gerçekten mantığa meydan okuduğundan beri. Tarımsal amaçlıysa evin yarısı ahır mı? .. Saçma, elbette, ama hepimiz burada bununla yaşıyoruz. En önemli şey, bu nüansı bilmenizdir. Magazino, konut dışı kısımdır. Buna dikkat edin. Tüm üzüntünüz, yeniden satış sırasında hem satıcının hem de emlakçının sessiz kalabileceği tüm eksikliklerinizi görecek olmanız olacaktır.

Bu nedenle, birçok ajans genellikle gayrimenkul görüntülerinin gerçek rakamlarını çarpıtır. Onlar için en önemli şey onu size satmaktır. KONUT VE KONUT DIŞI AMAÇLI SİTE İÇİN HEMEN SORUN.

Ve bilinmesi gereken en önemli şey: noter sadece Kadastro Listesi'ndeki belgelere bakar, evi kontrol etmek için dışarı çıkmaz, bu da demektir ki siz uyanık olun, noter senedinde ne imzaladığınıza bakın. Kim uyarılırsa silahlıdır.

Size iyi bir ruh hali ve İtalya'da bir Rus emlak ajansı seçerken dikkatli olun!